На сайте вы найдете полезную и интересную информацию о городе Киев, большой выбор ресторанов, музеев, новостроек и интересных мест где провести вечерний отдых. Гости и жители столицы смогут узнать много необычного о Киеве и посетить лучшие достопримечательности.

В Україні проведуть природний відбір забудовників – будувати будуть довше і дорожче

В Україні проведуть природний відбір забудовників – будувати будуть довше і дорожче

Практично повністю зникнуть компанії, які будують поодинокі проекти

Нові правила гри на будівельному ринку запустять природний відбір серед забудовників, пережити який зможуть не всі гравці.

Нагадаємо, профільний парламентський комітет просуває законопроект, який істотно змінить підхід забудовників до реалізації майбутніх проектів.

Українці вже в наступному році будуть купувати квартири за новими правилами

Насамперед це стосується захисту інвесторів, які фактично отримають права власників ще непостроенного житла. Документ передбачає, що однією із гарантій такого захисту фактично стане будівництво житла не за рахунок покупців, а за рахунок власних коштів девелоперів.

Забудовників стане менше

За оцінками самих будівельників, сьогодні тільки 20-25% житла, що будується, наприклад, у Києві ведеться за рахунок коштів забудовників, і за великим рахунком не залежить від купівельної активності.

Ще в кінці 2019 року дана тенденція вважалася досить революційною, адже в основному забудовникам, щоб почати об’єкт, достатньо було до 5% від кошторисної вартості майбутнього будівництва (щоб вийти на майданчик, витратитися на фундаментні роботи і активно продавати, а вже кошти з продажу направляти на будівництво).

Але карантинний криза внесла свої корективи, кажуть будівельники.

Ті проекти, будівництво яких ведеться за рахунок забудовників, у меншій мірі схильні до кризових явищ. Переважно в таких об’єктах будівництво не припинялось і не припинялося. Тобто, наявність фінансового ресурсу дозволяє забудовнику будувати без оглядки на купівельну кон’юнктуру ринку.

Для повноцінного виходу з карантину первинного ринку житла буде потрібно як мінімум півроку

«Даний законопроект, в залежності від того, коли він буде прийнятий, тільки прискорить процес «природного відбору» на ринку залишаться лише надійні стабільні компанії, в яких достатньо коштів для будівництва об’єктів без залучення коштів інвесторів. Практично повністю зникнуть компанії, які будують лише поодинокі проекти, розраховуючи виключно на активність покупців», – зазначив у бесіді з UBR.ua керівник проекту Rusaniv Residence Олександр Изаров.

Крім цього, кажуть забудовники, стане неможливим для ведення бізнесу так званий принцип «піраміди»: коли компанія кошти з продажу ще неготового об’єкта направлених на старт реалізації нового проекту (як раз це і називають однією з причин краху компанії «Укрбуд»).

За приблизними оцінками учасників ринку, кількість компаній-забудовників може скоротитися більш ніж на 1/3. З ринку можуть піти маловідомі компанії, а відсоток об’єктів, які будуть реалізовуватися у партнерстві 2-3 компаній, з існуючих 17-20% може зрости до 25-30%.

Ринок змінюється: змінюються формати житла – вже зараз до 30% всіх нових об’єктів дають можливість майбутнім покупцям придбати не просто якісну квартиру, а змінити спосіб життя, зробити своє життя значно комфортніше. Об’єкти таких форматів враховують істотно збільшені вимоги покупців по частині створюваних об’єктів інфраструктур.

Наприклад, вже зараз мова йде не просто про наявність комерційних площ в структурі РК, а концептуальної інфраструктури, продуманою до дрібниць аж до вбудованого ТРЦ, коворкінгу, мережевого продуктового супермаркету), рекреаційних можливостей – наявність на території РК свого міні-парку або скверу, лаунж-зон, ігрових майданчиків та ін

Українці стали значно менше купувати квартири на стадії котловану

Природно, щоб реалізувати подібні проекти, забудовнику потрібні власні кошти. Тут є прямий взаємозв’язок: щоб будувати затребувані житлові комплекси необхідні кошти забудовників.

«Вважаю, що крім змін у структурі споруджуваного житла, звичайно ж повинен змінитися підхід до інвесторів, кошти яких мають бути захищені на законодавчому рівні. Разом з тим, навскидку, витрати на підготовку проекту можуть збільшиться на 15-20%, що також може вплинути на цінову політику компаній. А терміни на підготовку нового проекту до будівництва зростуть на 3-4 місяці. Але такі витрати будуть виправдані, адже ринок стане більш цивілізованим, а довіра до забудовників зросте в рази», – говорить Олександр Изаров.

Захист інвесторів

На думку учасників ринку, для прозорого ринку первинної нерухомості, для його розвитку, необхідні базові реформи, такі як впровадження Єдиної електронної системи в будівництві за тим принципам, які закладені у прийнятому відповідному законі, а також ще два важливих закони: про захист прав інвесторів і про вирішення проблеми довгобудів.

При цьому всі ці кроки повинні бути розділені в часі, а бажано, щоб їх впровадження було синхронним, вважають забудовники.

Якщо говорити про захист прав інвесторів, то обговорюваний законопроект здатний радикально змінити діяльність забудовників.

По-перше, істотно мінімізуються ризики від вкладення в первинний ринок. Адже згідно з пропозиціями депутатів, замовник будівництва після отримання дозволу на будівництво, стає власником майбутнього будинку або РК.

Відповідно, купує квартиру інвестор, наприклад, на стадії котловану також отримує права покупця, адже його інвестиція – це договір купівлі-продажу на майбутню квартиру.

Бізнес виступив за скасування податку на нерухомість

По-друге, як вже було сказано, законопроект передбачає, що будівництво майбутнього житла особливо на початкових етапах, буде вестися за кошти забудовників.

«Вводиться т. н. гарантійна частина площ в об’єкті, які не можна продавати до введення об’єкта в експлуатацію (на даний момент мова йде про 10-13% від сумарної площі об’єкта). Це також позитивно вплине на активність інвесторів на ринку, вони тим самим отримують додаткові гарантії фінансових можливостей забудовника», – зазначила в розмові з UBR.ua директор з маркетингу багатофункціонального РК Polaris Home&Plaza Анжеліка Саакян.

По-третє, закон може суттєво підвищити відповідальність забудовників за рядка здачі об’єкта. І якщо будуть нівельовані всі бюрократичні зволікання і Єдина електронна система у будівництві запрацює так, як планувалося, то ті забудовники, хто будують за власні, а не залучені кошти, вкладуться в строк.

По-четверте, з прийняттям такого закону ризики для інвесторів значно зменшаться, і цілком ймовірно, що забудовники вдадуться до зміни маркетингової стратегії.

По-п’яте, закон спрямований на те, щоб в майбутньому позбавити ринок від появи нових довгобудів.

«Якщо раніше за ризикованості вкладень ціна на котловані була на 25-30% нижче, ніж на стадії введення в експлуатацію, то тепер стартова ціна може зрости на 5-8%. Тобто, у стартових ціни можуть бути враховані ті «гарантійні» площі, реалізацію яких забудовник почне тільки після введення об’єкта в експлуатацію», – говорить Анжеліка Саакян.

Тобто, іншими словами, захищеність інвесторів, яка закладена у даному законопроекті, може призвести до зростання стартових цін. Але при цьому кінцева ціна (на етапі введення в експлуатацію) цілком буде залежати від ринкової кон’юнктури, від вартості будматеріалів та будівельно-монтажних робіт, кажуть забудовники.

Довгобуди

Дуже важливим для ринку також є прийняття закону про вирішення проблем з довгобудами.

На сьогоднішній день тільки в Києві, у зв’язку з виниклим кризою – як реакцією на 2-хмесячний карантин, в зоні ризику знаходиться більше 70 споруджуваних об’єктів: це в основному об’єкти точкової забудови економ-класу, де будівництво ведеться виключно за рахунок інвесторів.

Крім цього є частина об’єктів комфорт та бізнес-класу, у яких крім фінансових труднощів, існує ряд проблем, пов’язаних із законністю будівництва.

Забудовники збанкрутують. З-за карантину нові будинки добудують з запізненням на півроку-рік

В цілому по всій країні за останні 18-20 років вже налічується близько 200 довгобудів. Тобто, проблема ошуканих інвесторів, можлива нова хвиля довгобудів, можуть просто загнати первинний ринок в глухий кут, говорять учасники ринку.

У зв’язку з карантином в більш 20% споруджуваних об’єктів строки здачі будуть зміщені на 3-4 місяці, понад 25% — на 6 і більше місяців, у 20-25% об’єктів затримка з введенням в експлуатацію складе від 9 до 12 місяців, а у 15% — будівництво затягнеться на 1 рік і більше.

На сьогоднішній момент існує великий ризик появи нових довгобудів. На вскидку можна говорити, що мінімум 60-70 споруджуваних об’єктів знаходяться в зоні підвищеного ризику.

«На початок року в Києві був шанс почати реалізацію тільки 7% довгобудів: переважно тих об’єктів, де на момент зупинки будівництва було реалізовано не більше 30% квартир. Але при цьому, кожен забудовник, не маючи законодавчої грунту, шукав власні шляхи по завершенню того чи іншого проекту. Кожен йде своїм шляхом, але будь-які дії забудовника повинні бути спрямовані, насамперед, на вирішення проблем з ошуканими вкладниками», – зауважила Анжеліка Саакян.

Беручись за недобудову, забудовник виявляється заручником ситуації, кажуть учасники ринку, – постраждалі інвестори чекають від нього квартир, тому йому потрібно опрацювати прозорий і зрозумілий механізм, як і коли буде здійснюватися передача квартир, як відбуватиметься цей процес.

«Що таке проблема недобудов по суті – це необхідність повернути інвесторам їх квартири. При цьому зараз реально вирішити її лише частково і лише в тих проектах, як я вже згадала, які потенційно можуть бути вигідні новому забудовнику. Тому ринок потребує відповідному законі, який на ряду з законом про захист інвесторів, міг вивести первинний ринок житла на якісно інший рівень», – підсумувала Анжеліка Саакян.

Источник