На сайте вы найдете полезную и интересную информацию о городе Киев, большой выбор ресторанов, музеев, новостроек и интересных мест где провести вечерний отдых. Гости и жители столицы смогут узнать много необычного о Киеве и посетить лучшие достопримечательности.

Українці вже в наступному році будуть купувати квартири за новими правилами

Українці вже в наступному році будуть купувати квартири за новими правилами

Інвестори стануть власниками житла ще до введення будинку в експлуатацію

Права інвесторів на первинному ринку житла хочуть захищати по-новому. Мова йде про законопроект про захист прав інвесторів-покупців житла (тобто проект на майбутнє, він не буде стосуватися вже існуючих довгобудів).

Розробка відповідного документа почалася після слухань у профільному комітеті, що пройшли в листопаді 2019 року, за результатами якого напрацювали значний обсяг матеріалів та рекомендацій.

Українці стали значно менше купувати квартири на стадії котловану

Для обробки всього масиву даних була створена окрема робоча група, яку очолила розробник законопроекту — заступник голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (фракція «Слуга народу»).

Крім неї в робочій групі представлені всі учасники ринку: постраждалі інвестори, забудовники, представники місцевої та центральної влади, народні депутати, експерти та ін.

Саме за дорученням профільного комітету і за безпосередньої участі його багатьох приватників і готується законопроект щодо захисту при придбанні майбутньої нерухомості. Тому в підтримку профільного комітету можна бути впевненим.

Більше того, депутати-співавтори цього законопроекту планували зареєструвати його в парламенті ще в першому кварталі цього року. Але карантин вніс свої корективи.

Тим не менш, як розповіла UBR.ua сама Олена Шуляк, коли Верховна Рада вже найближчим часом повернеться до звичайного режиму роботи, проект буде зареєстрований і проголосований без зволікань.

Бізнес виступив за скасування податку на нерухомість

Поки що це проект і навіть зараз йдуть дискусії про конкретних положеннях, у тому числі цифрах і методах, але ми наведемо основні розшифровки документа:

  • законопроект вводить ряд нових понять, головним з яких є складова частина діленого об’єкта незавершеного будівництва, що передбачає придбану квартиру інвестором;
  • об’єкт незавершеного (збудованого) об’єкта стає окремим об’єктом цивільних прав;
  • відчуження прав на ділимим об’єкт може здійснюватися лише шляхом відчуження його складових. Стосовно інвесторам це означає, що відчуження має проходити за його згодою (наприклад, зміна власника об’єкта незавершеного; відчужується не сам незавершений об’єкт (будинок), а кожна квартира окремо);
  • продаж квартир відтепер стане можливою тільки після держреєстрації права власності об’єкта будівництва за забудовником. Іншими словами, продавати квартири зможе то юрособа (компанія-забудовник), яке оформило право власності на незавершений об’єкт будівництва;
  • тобто інвестор, по суті, стає покупцем споруджуваної квартири і має всі правові можливості, при необхідності, відстоювати свої інтереси;
  • згідно з документом, придбання/інвестування істотно буде обмежено тільки договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості. Іншими словами, покупець купує квартиру в майбутньому будинку, а не право вимоги м2;
  • у договорі купівлі-продажу повинен бути чітко вказаний ідентифікатор майбутнього об’єкта нерухомості в Єдиній електронній системі, реєстраційний номер в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно із зазначенням його характеристик і т. д. аж до вказівки розміщення квартири на поверсі, вартість об’єкта та способи її визначення, термін завершення будівництва та зобов’язання з передачі покупцеві квартири, відповідальність за невиконання умов договору;
  • окремо прописана компенсація за зміну фактичної площі об’єкта: якщо фактична площа виявиться більш ніж на 10% більшою, ніж прописано в договорі, то забудовник не має права вимагати від покупця доплату.

Старі квартали перебудують. Незгодних мешканців пропонують відселяти через суд

Якщо ж площа виявиться меншою, то не пізніше, ніж за місяць до введення об’єкта в експлуатацію забудовник буде зобов’язаний заплатити покупцю за переплачену площа;

  • реєстрація права власності об’єкта будівництва замовником відбувається автоматично після отримання права на виконання будівельних робіт, і реєстрація права власності на окремі складові частини (квартири, комерційні приміщення) майбутнього об’єкта нерухомості відбувається за тим же принципом.

Тобто кожна придбана квартира на етапі будівництва отримує автоматичну реєстрацію;

  • реєстрація обтяження прав на майбутні об’єкти нерухомості включена в гарантійну частина — ці об’єкти, забороняється відчужувати до введення об’єкта в експлуатацію;
  • реєстрація переходу права власності від замовника будівництва до інвестора;
  • гарантійну частина, яка ще буде обговорюватися, пропонується встановити на позначці 10% від усієї площі майбутнього об’єкта нерухомості (при страхуванні ризиків), або 13% у разі відсутності страхування.

Простіше кажучи, до введення об’єкта в експлуатацію 10-13% площі забудовник не має права продавати, так як це повинно стати гарантійним обсягом у разі виникнення форс-мажорів, банкрутства забудовника і пр.

Забудовники збанкрутують. З-за карантину нові будинки добудують з запізненням на півроку-рік

Гарантійна частина може бути і вище, до 20-25%, але це питання дискусії. З одного боку, покупець отримує більше гарантій, що об’єкт буде закінчений, але забудовник змушений буде значно підвищити стартові ціни, щоб покрити свої витрати на будівництво, щоб перекрити 1/4 недоотриманих коштів на етапі будівництва);

  • реєстрація права власності: держреєстратор реєструє право власності після отримання відомостей про введення об’єкта в експлуатацію, під час реєстрації змінюється об’єкт права власності – об’єкт незавершеного будівництва» на «об’єкт нерухомого майна».

Держреєстратор зобов’язаний повідомити власника про реєстрацію права власності, обтяження також припиняється майбутніх об’єктів нерухомості, які включені в гарантійну частина, іншими словами забудовник зможе продавати гарантійні квартири/комерційні приміщення вже після реєстрації права власності.

Тобто головним нововведенням тут є реєстрація прав власності на майбутні об’єкти нерухомості;

  • законопроект передбачає, що в проектній документації на майбутній об’єкт в обов’язковому порядку повинні зазначатися всі номери майбутніх квартир або комерційних приміщень;
  • будь-які зміни у проектній документації (наприклад, загальна площа квартир) повинні бути узгоджені з інвестором;
  • закон регулює рекламу майбутнього об’єкта: він передбачає, що замовник будівництва зобов’язаний розмістити на своєму сайті інформацію про об’єкт будівництва, дату введення об’єкта в експлуатацію, хід будівництва, відомості про квартири та інші приміщення, які вже продані і ще продаються.

У рекламі обов’язково повинен бути вказаний сайт замовника.

Знижка на оренду житла з-за карантину. Є юридична можливість платити менше

Коли запрацює і що поміняє

Планується, що закон вступить в силу через 6 місяців з дня його прийняття і буде поширюватися на всі об’єкти будівництва, право на виконання будівельних робіт по яких буде отримано з дня набрання чинності.

Фактично, кажуть автори законопроекту, для забудовників нововведення будуть мінімальними. Вони будуть стосуватися змін правил на ринку в бік більш прозорих і відповідальних. Головне – це зміна підходів до прав громадян, бажаючих придбати житло в новобудові.

«Ми не обмежуємо права або можливості забудовника будувати. Але, якщо забудовник хоче почати продавати квартири ще до введення об’єкта в експлуатацію, за схемою, яка зараз і є найбільш поширеною, він повинен захистити покупців. Для цього забудовник як мінімум повинен зареєструвати і будинок, і кожну квартиру як окремий об’єкт майнових прав. А також гарантувати майбутнім покупцям, що вони отримають саме той проект, за який заплатять», – зазначила в бесіді з UBR.ua Олена Шуляк.

За проектом закону, інвестор отримає захист вже з моменту оформлення угоди – він відразу стане власником майбутньої квартири.

Забудовник, в свою чергу, має також право на свій ризик будувати за власні або кредитні кошти, навіть не реєструючи кожну окрему квартиру. Але в такому випадку продавати квартири людям до запровадження в експлуатацію будинку, він не буде мати права.

Квартири продовжують дорожчати: як змінилися ціни за рік

Кожне відчуження приміщення в об’єкті будівництва повинно супроводжуватися реєстрацією за інвестором прав власності на придбаний ним об’єкт. В іншому випадку угода буде вважатися недійсним. Тобто в частині відчуження вводяться правила аналогічні тим, які зараз діють на ринку вторинного житла.

У разі, якщо замовник будівництва не виконає свої зобов’язання перед інвесторами, приміщення, що входять в гарантійні частки, можна буде продати, а виручені гроші направити на добудову об’єкта, кажуть розробники законопроекту.

«Вся інформація про замовника будівництва і об’єкт будівництва (в тому числі дозвільні документи на будівництво, проектна документація на будівництво, відомості про зупинення будівництва, штрафи, накладені на замовника будівництва тощо) з 1 грудня 2020-го буде у відкритому доступі на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва і буде доступна інвестору», – зазначила нам Олена Шуляк.

Власником квартири стане лише той, хто заплатить повну суму за договором. У разі сплати коштів частинами – реєструється обтяження на користь інвестора, після сплати повної суми обтяження знімається і реєструється право власності.

Після карантину люди кинуться скуповувати нерухомість. Які РК в пріоритеті

Замовник будівництва набуває право продажу квартир, інших житлових і нежитлових приміщень об’єкта будівництва відразу після державної реєстрації права власності на них.

«По доступності житла навіть за умови підвищення цін на ранніх етапах будівництва – ми також працюємо над цим. Я впевнена, що задекларована більш доступна іпотека під 10 або менше відсотків в рік буде реальністю вже восени. Над цим працюють і депутати, і уряд, і НБУ істотно знизив облікову ставку, хоча ще рік тому в це мало хто вірив», – підсумувала нам Олена Шуляк.

Источник